Działka Leśna - Podstawy

Czyli o tym co powinieneś wiedzieć przed kupnem działki leśnej.


W dzisiejszym poście zakreślę szereg tematów wiążących się z posiadaniem i użytkowaniem działki leśnej. Większość z przedstawionych tu informacji będę omawiał dokładniej w kolejnych postach, uznałem jednak, że warto nakreślić podstawowe wyzwania związane z nieruchomościami leśnymi.

Jak wiecie z ostatniego postu, pisałem o tym jak wynegocjowaliśmy z właścicielem działki cenę oraz otrzymaliśmy od niego numer Księgi Wieczystej. Po zapoznaniu się z KW i szybkim telefonie do Starostwa Powiatowego dowiedzieliśmy się, że interesująca nas nieruchomość jest działką leśną. Choć było to zaskoczeniem dla właściciela, sami wiedzieliśmy już mniej więcej na co się piszemy. Przynajmniej tak nam się z początku zdawało...

Przejdźmy jednak najpierw do czystej teorii. Co możemy zrobić na działce leśnej? W zasadzie to niewiele. Poza spacerami i zbieraniem grzybów, możemy tylko "prowadzić gospodarkę leśna". W uproszczeniu oznacza to, że możemy wycinać stare spróchniałe drzewa, robić nowe nasadzenia i ogólnie "doglądać" nasz prywatny las. Co więcej nawet w tych działaniach nie mamy kompletnej dowolności, wszystko jest sformalizowane i opisane w dokumencie, który nazywa się "uproszczonym planem urządzenia lasu" (w skrócie UPUL). Dokument ten możemy otrzymać od naszego regionalnego Nadleśnictwa (o ile oczywiście plan urządzenia lasu został stworzony dla terenów obejmujących naszą działkę), natomiast jego poprawna interpretacja zazwyczaj wymaga zapoznania się z terminologią leśniczą oraz nieco determinacji. Sam uproszczony plan urządzenia lasu wygląda dość niezachęcająco i stanowi szereg tabel, w których większość pól to skróty lub pojęcia, których znaczenie wydaje się co najmniej dziwne, jeśli nie zupełnie niezrozumiałe (więcej o tym jak czytać UPUL, czego się z niego dowiemy i co to dla nas oznacza w przyszłym poście).

Podsumowując, na działce leśnej zapomnieć możemy o wycinaniu drzew według własnego widzimisię, wyrównaniu terenu, zasianiu idealnie zielonego trawniczka i ogrodzeniu całej działki, nie mówiąc już o budowie domu. Podobnie jak jest to w przypadku działek rolnych, które chcemy przekształcić w budowlane, tak i w przypadku działek leśnych przed pozyskaniem pozwolenia na budowę musimy wyłączyć fragment (bądź też całość) działki spod produkcji leśnej. Wyłączenia tego możemy dokonać tylko na podstawie zgody uzyskanej od dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Podstawą do wydania takiej zgody (choć wcale nie jej gwarantem) jest inne niż leśne przeznaczenie gruntu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (temat MPZP poruszałem już we wcześniejszym poście) lub też w przypadku braku MPZP decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca inne niż leśne przeznaczenie gruntu. Brzmi to może dość zagmatwanie, upraszczając więc... Jeśli nasza działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i plan ten zezwala na działce, bądź też jej fragmencie, na budowę domu jednorodzinnego to prawdopodobnie obszar ten będziemy mogli wyłączyć spod produkcji leśnej. Jeśli działkę nie obejmuje MPZP musimy wtedy posiadać decyzję o warunkach zabudowy i jeśli pozwala ona na budowę domu, znów z dużą pewnością będziemy mogli wyłączyć ten fragment spod produkcji leśnej. Czemu zaznaczam, iż w niektórych wypadkach może chodzić tylko o fragment działki, nie zaś o jej całość? Otóż w przypadku działek leśnych, które zazwyczaj są dużo większe od typowych parceli budowlanych, często działka objęta jest kilkoma obszarami o różnych przeznaczeniach. Wyłączyć spod produkcji leśnej będziemy wtedy mogli jedynie ten obszar, w którym dozwolona jest budowa.

Weźmy dla przykładu losową działkę numer 195. Tak wygląda granica działki:


Jak widać działkę obejmują trzy obszary o różnym przeznaczeniu. Fragment najbliżej drogi, oznaczony: "MRj, ZR" - to teren zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych oraz teren zabudowy rekreacyjnej.


Kolejny obszar oznaczony jako "R,RZ" - to tereny rolne i tereny trwałych użytków zielonych i zadrzewień.


W końcu, fragment najbardziej oddalony od drogi i oznaczony jako "RL" - to tereny leśne


W tym przypadku wyłączyć spod produkcji leśnej będziemy mogli jedynie fragment oznaczony jako "MRj, ZR", czyli niecałe 18% powierzchni działki. Pozostała cześć będzie musiała zostać użytkowana jako las (czyli zgodnie z tym co określa nam uproszczony plan urządzenia lasu). Wyjątkiem od tego jest sytuacja w której właścicielem działki jest rolnik, wtedy na podstawie ustawy o lasach z dnia 28.09.1991 r. może się on starać o przekształcenie fragmentu działki oznaczonego jako "R,RZ" na użytek rolny. Nie jest to jednak tak prosta sprawa, gdyż aby tego dokonać muszą zajść "szczególnie uzasadnione potrzeby" przekształcenia użytkowania tego fragmentu działki z leśnej na rolną. Owe "szczególne uzasadnione potrzeby" nie są jednak precyzyjnie opisane, więc podlegają urzędniczej interpretacji (więcej na ten temat możecie przeczytać w artykule Magdaleny Kowalczyk).

Wracając jednak do wyłączenia spod produkcji leśnej. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji od dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, możemy dokonać tak zwanego "faktycznego wyłączenia z produkcji leśnej", które niezwłocznie musimy zgłosić Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Tutaj też pojawia się obowiązek uiszczenia opłat, bo niestety, ale wyłączenie z produkcji leśnej jest procesem kosztownym, czasem nawet bardzo kosztownym... O tym jednak napiszę w kolejnym poście!

Komentarze

  1. Dzień dobry
    pisze Pan że aby Dyrektor wydał pozytywną zgodę działka musi być ujęta w miejscowym planie...... (z możliwością przeznaczenia innego niż las) lub gdy nie ma takiego plany to po wydaniu WZ
    Napotkałem pewien opór... ponieważ usłyszałem, że mogę dostać WZ ponieważ mam las....
    no więc coś tu mi się zapętla.... jak dostać WZ żeby nie było lasu skoro nie mogę dostać WZ bo mam las...
    proszę o pomoc

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dokładnie i u mnie tak jest Jak mam dostać wz na las. Moja działka jest w całości lasem

      Usuń
    2. To jest niestety problem ogólnopolski - ponieważ tak mała część obszarów objęta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w ich miejsce niezbędne jest wydanie warunków zabudowy. Ponieważ jednak warunki zabudowy są niejako arbitralną decyzją lokalnego samorządu to nie można jakoś jednoznacznie stwierdzić jaka jest ogólna praktyka. W jednej gminie robią tak, w innej inaczej itd. Najogólniej jednak mówiąc, jeśli działka jest w całości działką leśna i faktycznie jest ona zalesiona, a w sąsiedztwie nie ma żadnych innych zabudowań to dostanie warunków zabudowy dla takiego terenu i odlesienie na ich podstawie jest raczej niemożliwe. W przypadku gdy tylko część działki to las, w sąsiedztwie znajdują się zabudowania, a może nawet ten "las" tylko widnieje "na papierze" a w rzeczywistości nie rośnie tam żadne drzewo... to już sytuacja z goła odmienna.

      Usuń
  2. Dzień dobry,

    Jestem właścicielką "działki leśnej z możliwością zabudowy", która ma ok. 3,6 tys m2. Mam kupców na 1/3 tej działki. Kupcy chcą na tej działce stawiać dom i oczywiście ogrodzić cały teren czyli ok. 1200m2. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje zapis o konieczności zostawienia 30% powierzchni biologicznie czynnej czyli 30% działki musi pozostać zalesione. Dodatkowo widnieje tam zapis zabudowie , która może stanowić maksymalnie 50% działki. Wychodzi więc na to, że maksymalnie 600m2 tej dzialki będzie można zabudować a 360m2 musi pozostać zalesione. Niestety nie wiem co dzieje się z pozostałymi 20%, które nie są w MPZP ujęte, ale moje główne wątpliwości dotyczące tego jak ogrodzić całą zakupioną działkę żeby wszystko było legalnie. Jak tego dokonać? Nie za bardzo rozumiem jak ogrodzenie działki ma się, np. do tych 500m2, które można odleśnić bez ponoszenia opłat. Jeżeli w to "darmowe" 500m2 miałyby się wliczać zarówno dom jak i ogrodzenie całej działki to jest to stanowczo zbyt mała powierzchnia. Nie rozumiem też jak oficjalnie wygląda takie odleśnienie. Czy to wlaściciel działki opisuje. że chcę wyłączyć te 500m2 z czego, np. 300m2 to ma być obszar o kształcie prostokąta pod dom a pozostałe 200m2 ma być poprowadzone po obwodzie całej działki pod ogrodzenie czy może jednak musi być to jeden fragment o powierzchni 500m2? Nie chciałabym wpakować kupców na przysłowiową minę.
    Będę więc wdzięczna pomoc.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Stwierdzenie w MPZP, że na działce musi pozostać 30% powierzchni biologicznie czynnej nie jest jednoznaczne z tym że 30% działki musi zostać zalesione. Trawnik jest również powierzchnią biologicznie czynną. Jeśli istnieje zapis, że maksymalnie 50% działki może zostać zabudowane, to przy 1200m2 daje pani obrys domu 600m2 dość sporo :). Procenty o których Pani piszę się nie sumują, więc nie ma żadnych 20% nieujętych w planie... Jeśli chodzi o obszar odlesienia to musi ono stanowić zwarty obszar, nie mogą to być oddzielne odlesienie pod ogrodzenie, oddzielne pod zabudowę. Działkę można ogrodzić, nie można tylko w tym celu zastosować ogrodzenia z betonowym posadowieniem. Ponieważ nie znam ani dokładnych zapisów MPZP i stanu obecnego działki nie jestem w stanie doradzić.

      Usuń
  3. Dzień dobry, przeczytałam wszystko i jeszcze nie rozumiem:) A co w sytuacji, gdy w MPZP (starszym) jest las, a w studium (nowszym) już zabudowa mieszkaniowa? Czy wtedy możliwa jest zgoda Lasów Państwowych na budowę w lesie czy pozostaje tylko wniosek o zmianę MPZP?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Witam. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą do wygania decyzji (studium ma charakter wewnętrznych wytycznych dla gminy przy sporządzaniu MPZP, czy też długofalowego planowania przestrzennego, strategi rozwoju itp.). Pozostaje Pani złożyć wniosek o zmianę MPZP powołując się na Studium. Niestety to czy gmina podejmie się procesu zmian w MPZP zależy od gminy... Proszę może poszukać osób w podobnej sytuacji - właścicieli sąsiednich działek, zachęcić ich by również złożyli wniosek o zmianę MPZP i tym sposobem wywierać społeczny nacisk na gminę. Pozdrawiam.

      Usuń
  4. Dwa lata temu zakupiłem działkę leśną z planem zagospodarowania z 2006 roku gdzie działka widnieje jako leśna, na działce znajduje się dom drewniany, który ma nadany numer od ponad 30 lat, oraz jeszcze 3 budynki gospodarcze w tym stodoła, jest prąd, drogą asfaltową a nawet jest na przeciwko słup, około miesiąca temu został stworzony nowy plan zagospodarowania ale okazało się że nie obejmuje mojej działki, przed zakupem zostałam wprowadzona w błąd powiedziano mi w gminie że muszę poczekać na zmianę planu zagospodarowania jak się teraz okazuje plan nie obejmuje mojej działki, napisałam pismo aby wyjaśnili mi to odpisali że nie mogę wybudować nowego budynku a jedynie rozbudować instniejący, rozbudować nie chcę bo stoi na blisko drogi, dodam jeszcze że po drugiej stronie ulicy na przeciwko są działki budowlane i nazwa wsi jest inna, działka oddalona jest około 200 metrów od innych budynków a stawiając dom nie trzebaby było wyciąć nawet jednego drzewa bo las jest z tyłu, co mogę zrobić oprócz czekania aż gmina stworzy nowy plan dla drugiej połowy sołectwa??

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Czy to jest zgodne z prawem, że jak tworzyli plan zagospodarowania w 2006 to obecnie moją już działkę nie przekształcili mimo iż budynki stoją, jest nr , płaci się podatki?? Tylko w planie zaznaczyli to jako las ??? A teraz tworząc nowy plan zagospodarowania nie sprawdzili, że moja działka wymaga korekty?? Tym bardziej, że dostałam informację ustną w gminie, że muszę czekać na plan

      Usuń
  5. Dzień dobry, a czy istnieje jakiś sposób na postawienie domku bez żadnych mediów, dróg dojazdowych itp - taki bardziej szałas, który można odwiedzić tylko na piechotę na działce oznaczonej jako las bez odlesiania?

    OdpowiedzUsuń
  6. Te przepisy to dramat ;) Dzień dobry. Mam działkę 600m, która w księdze wieczystej figuruje jako rolna ale z procentem lasu, w mpzp jest zaznaczona jako tereny leśne bez możliwości zabudowy. Działka jest zaraz przy drodze, w odległości mniejszej niż 50m od domu mieszkalnego, z dostępem do sieci elektro. Chcę na niej postawić domek letniskowy, czy jedyną opcją jest wniosek o zmianę mpzp?

    OdpowiedzUsuń
  7. Witam. Mam problem z wyznaczeniem drogi przez 7-metrowy pas działki leśnej oddzielający moją działkę od drogi gminnej. Pas ten nie należy do Gminy, a do pewnej Wspólnoty, a ta nie bardzo kwapi się do poniesienia kosztów wylesienia. Jednakże moja działka jest ujęta w MPZP i posiada zapis w księdze wieczystej o prawie do bezpłatnego przejazdu, przechodu i prowadzenia mediów przez ową działkę należącą do Wspólnoty. Innej możliwości połączenia mojej działki z drogą gminną niż przez ten pas nie ma. Mam problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę i - przyznam się - że jestem w tzw. kropce.
    Bardzo proszę o poradę i ewentualne wskazówki jak rozwiązać tą sytuację.
    Jeśli to możliwe to poproszę o kontakt mailowy do Państwa.
    Z góry dziękuję za pomoc.
    Darek

    OdpowiedzUsuń
  8. Witam. Planuję kupić działkę która w MPZP jest przewidziana głownie pod MNUT, natomiast fragment pod las. Obszar pod MNUT jest pastwiskiem PSVI i łąką ŁIV. Mały fragment przeznaczony przez plan pod las 1-ZL, oznaczony jest w ewidencji gruntów jako Lzr-PSVI "grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych". Pytanie brzmi - jeżeli chcę budować na MNUT nie dotykając skrajnego obszaru 1-ZL, to czy muszę w ogóle prowadzić jakaś procedurę odlesiania? Obszar 1-ZL to zaledwie 10% całej działki, więc można go zupełnie ominąć zabudową.

    OdpowiedzUsuń

Prześlij komentarz

Popularne posty