Księga Wieczysta

Czyli o tym czego możesz dowiedzieć się z księgi, której nigdy (prawdopodobnie) nie zobaczysz...

Dziś zgodnie z zapowiedzią z ostatniego postu (w którym szukaliśmy właściciela działki) nieco więcej informacji o magicznie brzmiącej Księdze Wieczystej. Najpierw jednak wróćmy na chwilę do naszej osobistej historii...

Jak pamiętacie (bądź też nie) ostatnio pisałem o naszej drugiej agentce nieruchomości, dla której zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, były równoznaczne z zapisami w ewidencji gruntów (post o tym znajdziecie tutaj). Rozmowę z nią skończyliśmy na prośbie by sprawdziła czy działka na pewno jest działką budowlaną czy też może rolną (mieliśmy przypuszczenia, iż jest to de facto działka rolna). Zadanie dość proste, zwłaszcza dla kogoś kto zawodowo zajmuje się obsługą nieruchomości, niestety chyba przerosło nasza agentkę. Kontakt z nią się urwał. Gwoli ścisłości muszę zaznaczyć, że nam samym w owym czasie, nie specjalnie zależało na wydzwaniania i wypytywaniu agentki o szczegóły działki, gdyż coraz bardziej skłanialiśmy się ku innej decyzji...

Ponownie szacując sobie nasz "działkowy budżet", licząc ile dodatkowo musielibyśmy płacić agencji, a ile "zaoszczędzimy" jeśli działkę kupimy bez pośredników, doszliśmy do wniosku, że możemy pozwolić sobie na zwiększenie naszych funduszy na zakup nieruchomości. Pokrzepiała nas również myśl, że chyba należymy do osób, które wolą same o siebie zawalczyć, dogadywać się z właścicielem i stawiać na własne umiejętności (czy to negocjacyjne, czy też zdobywania informacji). Uzbrojeni w większy budżet i nastawieni na sukces, powróciliśmy do naszego pierwotnego wyboru - działki, którą wskazała nam mama naszego znajomego (więcej na ten temat w moim pierwszym poście). Zadzwoniliśmy więc pod umieszczony na banerze numer właściciela i umówiliśmy się na spotkanie.

Niecały tydzień później spotkaliśmy się z właścicielem działki i gdy w końcu wyczerpaliśmy zakres naszych pytań dotyczących nieruchomości, nie zostało nic innego jak negocjować cenę. Chociaż do negocjacji tych byliśmy przygotowani:

• określiliśmy sobie naszą "idealną" cenę za działkę (czyli najniższą, jednak dalej realną, cenę jaką chcielibyśmy zapłacić)
• ustaliliśmy sobie ile maksymalnie warta jest dla nas ta działka (czyli ile maksymalnie moglibyśmy za nią zapłacić)
• znaliśmy chyba wszystkie wystawione na sprzedaż w okolicy działki, ich ceny jak też ich główne zalety i wady porównując z działką, którą chcieliśmy kupić

Wiedzieliśmy jednak, iż ciężko będzie nam uzyskać jakąś znaczącą zniżkę. Po pierwsze, działka wystawiona była na sprzedaż od dłuższego czasu, co świadczyło, iż właściciel nie ma przysłowiowego "noża na gardle" i nie śpieszy mu się ze sprzedażą (bądź też nie ma zbyt wielu chętnych do kupna działki). Po drugie działka była duża, a cena w przeliczeniu na m2 wychodziła niezwykle atrakcyjnie.

Ostatecznie udało nam się obniżyć cenę o około 10% (czyli dość standardowo jak na rynek nieruchomości) i zadowoleni rozstaliśmy się z równie zadowolonym właścicielem. Wcześniej jednak poprosiłem o bardzo istotną informację... poprosiłem właściciela o podanie mi numeru Księgi Wieczystej do której wpisana jest działka (czy wątpiliście już, że powrócę do tego tematu?).

Przejdźmy więc do konkretów. Numer Księgi Wieczystej ma formę XXX/XXXXXXXX/X przykładowo: WA6M/00001234/5, gdzie:

• WA6M -  pierwsze dwie litery (WA) to kod sądu okręgowego w którym księga została założona, (w tym przykładzie jest to Warszawa) zaś cyfra i litera (6M) to kod wydziału ksiąg wieczystych
• 00001234 - to ośmiocyfrowy numer księgi wieczystej według repertorium
• 5 - jest to cyfra kontrolna (o tym jak ją obliczyć przeczytać możesz w poście Tomasza Lubańskiego)

Znając numer Księgi Wieczystej możemy sprawdzić jej zapisy online - posłuży nam do tego Wyszukiwarka Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Wprowadzając tam numer, a następnie klikając przycisk opisany jako "Przeglądanie Aktualnej Treści KW" zostaniemy przeniesieni do zdigitalizowanej wersji Księgi, gdzie będziemy mogli przeglądać poszczególne zapisy. Księga Wieczysta podzielona jest na cztery działy, odpowiednio:

Dział I - zawierający informacje opisujące działkę (położenie, obręb ewidencyjny, powierzchnia, sposób korzystania). Dane które szczególnie powinny nas zainteresować to przede wszystkim: numer działki, powierzchnia oraz sposób korzystania - to właśnie w tym ostatnim punkcie możemy się dowiedzieć, że działka, która właściciel / agent opisywał nam jako budowlana w rzeczywistości jest opisana jako np. "R - użytki rolne", bądź "LS - Lasy" (spis użytków gruntowych, czyli oznaczeń jakie mogą się tu pojawić znajdziesz na Wikipedii).

Dział II - zawiera dane o właścicielu lub właścicielach działki, czyli imię i nazwisko, a czasem również numer PESEL i dane adresowe. W przypadku gdy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela znajdziemy tu również informację o wielkości udziałów prawnych poszczególnych właścicieli (czyli jaki procent udziału we własności działki posiadają poszczególni właściciele).

Dział III - opisany jako "Prawa, Roszczenia i Ograniczenia" zawiera zgodnie z nazwą informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, roszczeniach czy też służebnościach obciążających nieruchomość. Spotkać się możemy tu na przykład z zapisem o służebności przejazdu - czyli sytuacji w której przez działkę musi zostać zapewniony przejazd do innej nieruchomości, nazywanej nieruchomością władnącą (więcej na ten temat przeczytasz tutaj). W najlepszym wypadku dział ten nie powinien zawierać żadnych wpisów.

Dział IV - czyli "Hipoteka" to jeden z ważniejszych działów Księgi Wieczystej. Najprościej rzecz ujmując jeśli nieruchomość obciążona jest niespłaconym kredytem hipotecznym znajdzie się w tym dziale odpowiedni wpis. Jeśli właściciel działki nie poinformował nas o tym, że działka obciążona jest hipoteką, a odnajdziemy zapis o tym w Księdze Wieczystej, powinniśmy natychmiast wstrzymać procedurę kupna działki i wyjaśnić sprawę. W takich przypadkach musimy brać pod uwagę możliwość, iż mamy do czynienia z nieuczciwym właścicielem, który chce co najmniej wprowadzić nas w błąd co do faktycznego stanu nieruchomości. Podobnie jak w Dziale III, Dział IV w najlepszej sytuacji nie powinien zawierać żadnych wpisów.

Te podstawowe informacje o Księdze Wieczystej powinny wystarczyć Ci by zorientować się jak sytuacja wygląda w przypadku interesującej Cię nieruchomości. O tym czego my dowiedzieliśmy się o naszej "działce marzeń" z Księgi Wieczystej, więcej w kolejnym poście...