Notariusz

Czyli o tym, że czasem do trzech razy sztuka...



Po dość długiej przerwie powracam do Was z nowym tematem! Dzisiejszy odcinek będzie nieco mniej konkretny niż zwykle i bardziej "opowiadany", mam jednak nadzieję, że Wam to nie przeszkadza. Na początek pragnę uspokoić wszystkich zaniepokojonych brakiem nowych treści na blogu. Nowe wpisy i tematy będą się pojawiać, niestety ostatnio ciężko wygospodarować mi czas na pisanie, mam jednak silną motywację by dzielić się z Wami kolejnymi zagadnieniami i przemyśleniami.

Co z tą działką?

Dzisiejszy post niejako zainspirował (może bardziej prawdziwe byłoby napisać "przyśpieszył") niedawny komentarz na blogu dotyczący postu o Prawie Pierwokupu w którym to anonimowy czytelnik pytał jak skończyła się nasza historia z zakupem działki. To właśnie na to pytanie chciałbym dziś Wam odpowiedzieć. Jeśli nie pamiętacie to pokrótce przypomnę co pisałem o naszym zakupie działki w kontekście prawa pierwokupu Lasów Państwowych:

"Jak było w naszym przypadku? Wszystko wskazywało na to, iż działka którą chcieliśmy kupić, nie będzie interesowała Lasów Państwowych. Po pierwsze była to nieruchomość jak na standardy Lasów niewielka (niecałe 1,5ha), po drugie działka objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który zezwalał na działce na budowę budynku jednorodzinnego, po trzecie działka znajdowała się w dość bliskim otoczeniu innych zabudowań. Jak się okazało nie wiedzieliśmy jednak, iż "nasza" działka bezpośrednio graniczy z działkami Lasów Państwowych i Lasy bardzo chętnie by ją kupiły."

By nie zostać oskarżonym o zbędne budowanie napięcia od razu powiem, że działkę udało nam się kupić! Nie było jednak tak łatwo jako mogłoby się zdawać, a na pewno trwało to dużo dłużej niż się spodziewaliśmy. Drogą do sukcesu okazała się przezorność i parę wizyt u notariusza i to właśnie o notariuszu chciałbym napisać parę słów.

Notariusz

Jak prawdopodobnie dobrze wiecie zakupić działkę bez udziału notariusza raczej się nie da i bardzo dobrze. Notariusz jako osoba trzecia powinien bezstronnie pomóc nam w całym procesie od strony formalno-prawnej, a przede wszystkim sporządzić i poświadczyć podpisanie umowy sprzedaży. Ważne abyśmy wybrali notariusza, który odpowiada obu stronom transakcji. Radził bym unikać sytuacji w których sprzedający proponuje nam za notariusza swoją koleżankę, znajomą czy też członka rodziny. Nie sugeruję, że notariusz próbowałby nas oszukać, może jednak faworyzować stronę sprzedającego (na przykład w zagadnieniach takich jak wysokość zaliczki, termin przekazania nieruchomości itp.). Dla jasności sytuacji lepiej poszukać notariusza bez żadnych "powiązań" do stron biorących udział w sprzedaży.

Czym powinniśmy się kierować przy wyborze notariusza? Tutaj nie ma chyba jednego klucza, ogólnie notariusz to nie hydraulik czy elektryk i raczej nawet "zły" notariusz będzie potrafił poprawnie poprowadzić umowę sprzedaży. W ostateczności wszystko sprowadza się do ceny i dostępności i tutaj mam dla Was pierwszą wskazówkę. W pierwszym odruchu zaczęliśmy szukać notariusza w naszych rodzimych okolicach, szybko się jednak okazało, że lista potencjalnych notariuszy jest dość krótka, a ceny praktycznie identyczne... Na początku nas to nie zdziwiło, wszak ceny usług notarialnych są regulowane (wynagrodzenie notariusza nazywane jest taksa notarialną i jej maksymalny wymiar reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości). Nasze spojrzenie na kwestię zmienił nieco nasz znajomy, który opowiedział o swoich doświadczeniach z lokalnymi kancelariami notarialnymi i polecił skorzystanie z usług notariusza z Warszawy. Okazało się, że miejscowi notariusze oferowali stawki dużo wyższe niż wspomniany wcześniej notariusz z Warszawy. Było to dla nas bardzo dziwne, wszak w małym mieście praktycznie wszystkie usługi są tańsze niż w stolicy, czemu więc notariusz jest droższy? Tutaj jedynie przychodzi mi snuć domysły o lokalnym rynku, czy też podejściu ludzi, że z "urzędowymi" cenami się nie dyskutuje... Wracając jednak do meritum, po uzgodnieniu ze sprzedającym nam działkę panem Arturem (którego serdecznie pozdrawiam :), iż wybrany przez nas notariusz z Warszawy mu odpowiada umówiliśmy się na pierwsze spotkanie...

Umowa

Oczywiście przed spotkaniem musiałem z notariuszem dokładnie uzgodnić czego ma dotyczyć umowa jak również podać mu wszystkie dane niezbędne do jej sporządzenia, zupełnie standardowa praktyka. To jednak co odbiegało od normy to nasze wymagania... Otóż umówiliśmy się z panem Arturem, że kupimy od niego działkę tylko w przypadku jeśli uzyska on pozytywną decyzję Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych dotyczącą wyłączenia fragmentu działki z produkcji leśnej. Chcieliśmy się w ten sposób zabezpieczyć przed sytuacją w której kupimy działkę, a okaże się, że nie możemy jej odlesić. Pan Artur się zgodził, a jego jedynym warunkiem było to, iż zbierzemy i przygotujemy niezbędną dokumentację w jego imieniu. Do przygotowania umowy przez notariusza potrzebowaliśmy następujących dokumentów i informacji:
  • numer księgi wieczystej
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
  • dane kupujących
  • dane sprzedającego
Notariusz przygotował przedwstępną umowę sprzedaży, która odzwierciedlała nasze wymagania. Ustaliśmy z panem Arturem wysokość zadatku i podpisaliśmy umowę... Po wpłaceniu zadatku mieliśmy pewność, że działka jest już przez nas "zaklepana" (w przypadku gdyby pan Artur zrezygnował ze sprzedaży, czy też chciał sprzedać działkę innej osobie, musiałby zwrócić nam dwu krotność zadatku, gdybyśmy to my zrezygnowali pan Artur zachowałby zadatek - w tej sposób obie strony umowy są "chronione" - jest to standardowa praktyka).

Dokumenty

Przyszedł teraz czas na wywiązanie się z naszej części umowy, czyli zebrania dokumentacji... O tym można by pisać oddzielny wpis, jednak każdy kto musiał pozałatwiać kilkanaście urzędowych pism może sobie wyobrazić jak wyglądałaby treść tego postu. Kwestię przemilczę... Około 2 miesięcy później dokumenty zostały zebrane, podpisane i wysłane. Tym razem wszystko stało po stronie Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych i tu znów... czekanie, czekanie i jeszcze więcej czekania. Ostatecznie po paru telefonach i długich tygodniach czekania pan Artur otrzymał pismo... Zgoda na odlesienie! Sukces, działka nasza!... Otóż nie do końca, dopiero teraz po wypełnieniu warunków naszej pierwszej umowy mogliśmy przejść do podpisania warunkowej umowy sprzedaży... Jak wiecie (pisałem o tym w tym poście) Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu, przez co zawierając umowę kupna działki leśnej musimy zawrzeć tak zwaną umowę warunkową (warunkiem kupna jest oczywiście fakt, że Lasy Państwowe nie będą chciały skorzystać ze swojego prawa pierwokupu). Podczas naszego drugiego spotkania z notariuszem podpisaliśmy właśnie taką umowę, teraz przyszło nam czekać 30 dni na decyzję Lasów Państwowych (lub jej brak, po 30 dniach od zawiadomienia brak odpowiedzi oznacza brak wyrażenia chęci pierwokupu).

Jakież było nasze zdziwienie gdy decyzja ostatecznie przyszła, a w jej uzasadnieniu przeczytaliśmy, że działkę Lasy Państwowe chętnie by kupiły (gdyż graniczy ona z ich innymi nieruchomościami) jednak ze względu na pozytywną decyzję o wyłączeniu z produkcji leśnej odstępują od swojego prawa pierwokupu. Poczuliśmy oczywiście ogromną ulgę i ucieszeni naszą przezornością (wszak bez występowania o wyłączenie z produkcji leśnej, działkę kupiły by Lasy a my nie moglibyśmy w żaden sposób temu zaradzić) zaczęliśmy planować trzecią wizytę u notariusza. Tak, nie pomyliliście się, musieliśmy spotkać się u notariusza po raz trzeci! Tym razem, mając już decyzję Lasów Państwowych dotyczącą zrzeczenia się z ich prawa pierwokupu, podpisaliśmy ostateczną umowę przeniesienia własności nieruchomości. Cały nasz proces kupowania działki trwał prawie pół roku, od pierwszego spotkania aż po ostateczny przelew na rzecz pana Artura (który nie zrażał się długim czasem jaki to trwało, a wręcz się z nami przez ten czas nieco zaprzyjaźnił). Szczęście przeważało nad wszelkimi naszymi innymi emocjami, szybko jednak gdzieś "w tyle głowy" zaczęło narastać pytanie: "Co dalej?"... O tym jednak w kolejnym poście!


Autor: Norbert Smolarek

Komentarze

  1. Witam, ten blog to kawał świetnej roboty! Mam pytanie - posiadam działkę 3ha, z której 90% to las prywatny, reszta grunty rolne, dzialka nie jest objeta MPZP. Natomiast istnieje dla dzialki WZ - mozliwosc budowy malego domku na czesci rolnej (wydzielony "teren inwestycyjny" w WZ jedynie na dzialce rolnej). Mam plan aby ja podzielic na kilka mniejszych (ok 5000m2 kazda) z duza czescia lasu i mala czescia rolną w kazdej z nich, prawdopodobnie za małą zeby na niej wybudowac cokolwiek.

    Teraz pytanie - czy w jakis sposob jestem w stanie podzielic i odlesic czesc (powiedzmy 500m2) z kazdej dzialki? Jaka bylaby podstawa takiego odlesienia skoro nie ma MPZP (wszakze WZ nacalej dzialce byly wydane tylko na "teren inwerstycji" na dzialce rolnej)? Czy moge uzyskac WZ przed odlesieniem dzialki, czy na odwrot, napierw odlesic, zeby dostac nowe WZ na kazda z nich?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Witam. Do wyłączenia z produkcji leśnej (odlesienia) musi mieć Pan jakieś przesłanki, czyli np. MPZP pozwalające na zabudowę w miejscu w ewidencji jest las. Bez tego typu podstawy, a wyłączenie ze względów na Pana preferencje, raczej nie da się tego zrobić.

      Usuń
  2. Witam serdecznie,
    Na bloga trafiłam w momencie chęci zakupu działki leśnej, z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wskazującym teren jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Szczęśliwą posiadaczką działki już zostałam, sprawdziliśmy wszystko formalnie, a także dowiedzieliśmy się właśnie z tego bloga jak będzie wyglądała kwestia odlesienia. Naprawdę świetna robota!
    Mam pytanie, może Pan się orientuje, jeśli odlesimy działkę 1018m - oczywiście tylko to darmowe 500m, to jak rozumieć zapis planu że:
    dla terenów zalesionych powierzchnia biologicznie powinna być nie mniejsza niż 85%
    dla terenów niezalesionych powierzchnia biologicznie powinna być nie mniejsza niż 80%.
    Można zatem przyjąć maksymalną powierzchnię zabudowy - 85% względem 518m, a 80% względem odlesionych 500m? Czy lepiej napisać pismo do gminy jak ten wskaźnik powinno się obliczyć?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.
    Pozdrawiam


    OdpowiedzUsuń
  3. Dzisiaj natrafilem na Panstwa blog a wczoraj zauwazylem super dzialke lesna z domkiem na sprzedaz :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Witam. Chciałbym prosić o pomoc gdyż z każdej strony napotykam opór. Moja mama posiada 3 hektary ziemi i chce mi przepisać część ziemi żebym mógł się pobudować. 7000m2 to nieużytki i pastwiska klasy IV i V. Problem w tym że te nieużytki znajdują się tak jakby w środku lasu i nie ma do nich dojazdu. Ziemia znajduje się w mieście i nie ma na nią Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Lasu teoretycznie też nie ma, rosną tam głównie brzozy samosiejki tak do 5 lat. Nie mamy planu urządzania lasu, ale mamy wpisaną rok temu tak zwaną SUKCESJĘ - rozumiem że las ma odbudować się sam. Wpadłem na pomysł żeby geodeta wydzielił mi same nieużytki z pasem lasu o szerokości 5m i długości 60m. od nieużytków do drogi głównej. Wtedy miałbym nieużytki i 300m2 lasu. Nie składałem jeszcze o warunki zabudowy bo urzędnik powiedział mi że nie dostanę gdyż nie ma dojazdu od drogi głównej. I teraz zastanawiam się czy jak wydzielę ten pasek lasu 300m2 i będzie on prowadził od drogi głównej do nieużytków to czy ja mogę wystąpić o zrobienie drogi wewnętrznej przez ten las? I czy ten las będzie dalej lasem gdyż Ustawa z 1991 r. mówi żeby las był lasem to musi mieć minimum 1000m2? Czy dostanę wtedy warunki zabudowy na zabudowę zagrodową? Co mogę zrobić w takim wypadku? Odwiedziłem już wszystkich ... geodezje, urbanistykę, nadleśnictwo, starostwo i wiele innych. Cały czas tylko słyszę że po co mi mieszkać w takiej dziurze (bo to ostatnia działka na granicy miasta) słyszę że nie da się nic zrobić bo w mieście to lasy chronione są, usłyszałem nawet ostatnio że ... tak to moja prywatna ziemia ale tak jak by nie była bo i tak tam nic nie zrobię. Nie wiem od czego zacząć. Nie wiem o co najpierw pisać. O drogę wewnętrzną przez las? Czy od razu o warunki zabudowy? Proszę o jakąś podpowiedź co mogę zrobić w tej sytuacji. Zaznaczam że nic na dzień dzisiejszy mama mi nie odpisała gdyż nie wiem którą część wydzielić. I nie wiem czy to ważne ale po sąsiedzku stoją dwa budynki czyli jakieś sąsiedztwo jest. Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
  5. Dzień dobry, mam dosyć nietypowa sytuację. Może spotkaliście się Państwo z podobną.

    Chciałam kupić działkę z mpzp - MU mieszkaniowa z dopuszczeniem usług. Jednak w rejestrze gruntów działka widnieje jako LS i jest dla niej uproszczony plan lasu. Starostwo powiedziało że w tej sytuacji bez zgody lasów na wyłączenie z produkcji nie wydadzą pozwolenia na budowę. Z drugiej strony lasy nie mają nic do działki która jest MU i w momencie opracowania planu miasto nawet nie występowało do wojewody na zgodę o zmianę przeznaczenia części gruntów na nie leśne bo te tereny nie były leśnymi. Leśnymi się stały w 2013r, a w mpzp powstał w 2000r.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie ma nic niespotykanego w Pana sytuacji. Fakty są takie, że działa w rejestrze gruntów widnieje jako leśna i jeśli chce Pan zdobyć pozwolenie na budowę będzie Pan musiał wyłączyć fragment, lub całość działki z produkcji leśnej. Fakt, że działka w MPZP jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową oznacza tylko i aż tyle, że działka może zostać przeznaczona na takie właśnie cele, a nie jak Pan interpretuje, że działka jest działką "budowlaną". MPZP określa co może być na danym terenie, a nie co jest. Ewidencja gruntów określa co jest na danym terenie, w Pana przypadku jest las, a MPZP mówi, że może być zabudowa. Aby była zabudowa musi Pan wyłączyć działkę z produkcji leśnej i starać się o pozwolenie na budowę, wybuduje Pan dom, w ewidencji zmienią oznaczenie działki na zabudowaną i koniec historii :)

      Usuń
    2. No właśnie nie do końca. Bo z tego co mi powiedziano w urzędzie to miasto robiąc miejscowy plan nie wystąpiło do wojewody mazowieckiego z prośbą o zgodne na zmianę przeznaczenia gruntów bo w momencie sporządzania planu działka ta była opisana w rejestrze gruntów jako B. 13 lat po opracowaniu plan ktoś w starostwie zmienić te działkę na LS. I lasy nie wyraża zgody na wyłączenie z produkcji bo warunkiem jest uzyskanie zgody odpowiednich organów czyli wojewody, a takiej zgody tu nie ma. Takie zamknięte koło się robi.

      Usuń
    3. Niech Pan skontaktuje się z Regionalną Dyrekcją Lasów Państwowych odpowiednią dla województwa w którym znajduje się działka. Moim zdaniem nie ma tutaj nic nadzwyczajnego, ma Pan działkę, która jest działką leśną (to czy była kiedyś działką o oznaczeniu "B" w ewidencji nie ma znaczenia, osobiście jakoś wydaje mi się to mało prawdopodobne, ale różnie to bywa) i którą obejmuje MPZP zezwalający na zabudowę mieszkaniową. Wypełnia Pan wniosek, zbiera wszystkie dokumenty i wysyła Pan do Regionalnej Dyrekcji, a ponieważ MPZP przewiduje na tym terenie zabudowę mieszkaniową to prawie na pewno uzyska Pan zgodę na wyłączenie z produkcji leśnej. Wojewoda nie ma tutaj nic do rzeczy. Proszę iść standardową procedurą wyłączenia z produkcji leśnej w Regionalnej Dyrekcji i wszystko powinno być dobrze. Jak będzie Pan miał wyłączenie i zgłosi Pan to wyłączenie to może Pan starać się o pozwolenie na budowę.

      Usuń
    4. Dziękuję za szybką odpowiedź. Nie wiem czy to jest przypadłość naszych mazowieckich urzędów ale one naprawdę robią duże problemy. Złożylibyśmy z wlascicielem wniosek o wyłączenie ale już na starcie jednym z wymagań jest dostarczenie do rdlp zgody na zmianę przeznaczenia gruntów. A takiej zgody nie ma bo miasto o nią nie występowało na etapie tworzenia i uchwalania mpzp. Takie błędne koło.

      Usuń
    5. Proszę zerknąć stronie:

      https://www.warszawa.lasy.gov.pl/wylaczanie-gruntow-akty-prawne

      Musi Pan dostarczyć wypełniony wniosek, wypis z MPZP, wypis z rejestru gruntów, opis taksacyjny lasu (w UPUL jest to info) i plan wyłączenia (to na mapie 1:500 albo 1:1000 - np. może być mapa zasadnicza)

      Żadnej zgody na zmianę przeznaczenia gruntów nie trzeba, to Regionalna Dyrekcja Lasów wydaje zgodę na wyłączenie z produkcji leśnej, które później może być załączone do wniosku o pozwolenie na budowę.

      Usuń
  6. Mam na oku działkę oznaczoną MPZP jako LZ - tereny przeznaczone pod zalesienie. Działka ma dostęp do drogi publicznej. Czy na takiej działce można zbudować dom?

    OdpowiedzUsuń
  7. Witam, zacząłem opisywać swoją sytuację w komentarzu i wyszedł mi elaborat, myślę, że być może mógłby posłużyć dla prowadzącego jako post o tytule np "studium przypadku";)). Ogólnie próbuję sprzedać działkę leśną 1800m2 położona w jednym z podwarszawskich powiatów objętą MPZP oraz zgodą wojewody na przeznaczenie nieleśne, niby jest to sytuacja w kategorii prostszych, ale mam ogromne kłopoty ze sprzedażą tej działki i skłaniam się w stronę złożenia wniosku do RDLP o jej wyłączenie z produkcji leśnej, tak by zwiększyć prawdopodobieństwo jej sprzedaży za jakąś sensowną z mojego punktu widzenia cenę. Mam w związku z tym kilka pytań. Czy jest możliwość skontaktowania się z Szanownym Prowadzącym blog mailowo?? Myślę, że jest Pan jednym z niewielu ekspertów w dziedzinie, której blog dotyczy:) a ja za sensowną poradę będę bardzo wdzięczny. Pozdrawiam! Piotr

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Panie Piotrze. Proszę o pozostawienie swojego adresu e-mail w komentarzu, a ja odezwę się do Pana. Pozdrawiam!

      Usuń
    2. Dzień dobry, baardzo dziękuję za odpowiedź, to na razie taki mail roboczy stefanmaliniak@interia.pl. Ja też pozdrawiam:)

      Usuń

Prześlij komentarz

Popularne posty